农垦情况2012年第28期
抓土地开发 促产业培育
―----城郊农场经济战略转型的必由之路
土地是经济活动最重要的生产要素,合理开发土地资源、培育优势产业是实现经济可持续发展的基本途径。2008年以来,黑龙江垦区香坊实验农场一手抓土地收储、房地产业开发,一手抓产业培育,生产总值年均增长速度达到33.1%、企业利润年均增长24%、人均纯收入翻一番。
一、香坊农场土地开发的背景
香坊农场进行土地收储和土地一级开发、二级联动,最直接的原因是出于三个“需要”:
一是城市发展的需要。香坊农场地处哈尔滨市东南方向,与香坊区幸福乡地缘交错,是典型的城中村、市中场。属于哈尔滨市城市建设458平方公里规划区内,规划权在哈市。处于哈尔滨市城市建设“南拓”的范围内。2011年,香坊区确定投资千万元,在西起电碳路至化工路一线,东至成高子镇、向阳乡与阿城区、道外区交界,南起哈牡高速路,北至长江路范围内,打造总用地面积212平方公里的“香东”新城。香坊农场处于“香东”新城的核心位置,农场消极的“守土”观念,难以守住本来就不多的土地,必须变被动为主动积极开发。建场初期,农场有5万亩土地。上世纪50年代,为满足哈市建工厂、飞机场等需要,农场大规模无偿划拨一部分土地;70-80年代,在哈尔滨炼油厂、发电厂扩建、东北农学院建试验站等项目建设过程中,又无偿征用农场土地1.3万余亩,农场土地面积逐渐萎缩。农场处于哈市规划区域内,无权决定土地用途,市规划部门早已确定建设工业区、居住区、商服区的具体地块和位置。客观条件已经决定,随着哈市的大规模城市建设,农场迟早会变成楼区,最终无地可种。这就逼迫农场自身必须加快开发建设。
二是农场自身发展的需要。人均耕地不足1亩的香坊农场,优势不在于发展现代化大农业。农场每年收取的415万元土地承包费,对于缴纳495万元的养老金来说还有80万元的缺口。要想改变现状,破解资金瓶颈,打破发展僵局,实现可持续发展,必须按照总局党委为哈局量身定做的“土地集约开发”发展战略,立足区位优势,转变经济发展方式,发展工业、建筑业和服务业,实现经济的战略转型,为永续发展建立替代产业,使农业工人成为产业工人,不仅享受城市化的条件,也要达到城市化的生活水平。所以,必须走房地产开发之路,变低效率用地为高效率利用土地,最大限度地获取土地收益,为发展快速集聚巨额资金。
三是改善民生的需要。农场发展的最终目的是富民强场,最根本目的是改善民生。企业养老金的缴纳、教育卫生文化事业的投入、社会管理、职工群众生活环境居住条件的改善,传统经营土地的模式已经不能满足职工群众日益增长的物质文化需求,需要土地和房地产开发不断为改善民生提供资金保证。如果按照现行的土地和房地产开发模式走下去,不向上级要一分钱,不到职工兜里掏一分钱,就会在短时间内完成全场职工住房、出行、教育、医疗条件的根本性改善。土地收储、房地产开发已成为拉动农场经济发展的引擎。这是站在发展的潮头和前列,解放思想,转变观念,更新思路,跳出传统经济模式的束缚,实现由资源依赖型向资源开发型的转变,是跳出围城谋事简单供给型的循环圈,实现由融城兴业向社会服务化的转变,是跳出农垦抓农垦,实现了向融入城市、融入农垦、融入市场“三个融入”的转变。
二、农场土地收储二次开发的基本方法
2010年,在省国土资源厅、财政厅、总局的支持下,香坊农场成为黑龙江省唯一一家土地收储试点单位,90%的土地纳入到国家收储。按规定“土地出让金按总成交价款的60%作为补偿支付给土地收购储备试点单位,其余40%部分按规定用途使用,适当向农垦哈尔滨局倾斜”。
农场聘请专家,先后组织相关部门到北京、上海、广州、深圳学习,探索出一套有自己特色,依法合规的土地开发方法。核心内容是“一级开发、二级联动”。所谓的土地一级开发,是指在土地出让前,对土地进行投资整理,包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等;二级开发,则指土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租。“一级开发”使农场土地由现有的农用地变为开发用地,通过土地一级开发储备整理获得土地出让金60%的返回。然后通过房地产开发即“二级开发”再次获得利益。例如,正在开发的香福汇小区(原牛场)土地面积26万平方米,土地出让金5.89亿,按照60%的返还比例,应该返给农场土地收储补偿金3.54亿;农场没有满足3.54亿的土地出让金返还收益,而是由全资子公司取得土地使用权后,再通过股权转让形式,再次分得开发利润2.45亿元,实现土地的二次经营收益,合计土地收益6亿元,平方米土地收益2300元。农场地块一级开发、二级联动操作办法是:完成土地一级开发收储后,全资子公司通过土地招拍挂取得土地使用权,经国有资产管理部门批准,农场持有的公司股权在国有资产管理部门指定的机构进行评估、核准后,在产权交易市场公开转让,北京永泰集团通过竞争取得全资子公司的全部股权。由于农场缺乏前期投入的拆迁补偿、配套设施等费用和应缴的土地出让金,缺少专业的技术人员和房地产开发经验,所以由北京永泰集团负责借给农场所需全部资金,并帮助完成立项、可研、初设、环评、规划等各种准备工作。这种操作办法,可以有效防止开发商用围标、串标等方法低价摘牌,避免造成土地评估价与土地市场行情价的差价丢失,并能防止流拍。农场全资子公司摘牌完全符合国家相关法律的规定;获得土地后,因客观原因,无力进一步开发,而转让股权给有实力的开发公司也合理合法。这种股权转让的模式在全国已有很多例,符合《城市房地产开发经营管理条例》,符合《中华人民共和国城市房地产管理法》,并经总局国资委审批,资产评估部门评估,最后在国有资产交易中心公开交易,完全符合国家相关的法律法规。
农场的做法可概括为:把房地产开发作为资产和资本动作的一个启动点、一个过程、一个阶段和一个环节。在土地开发中由一级开发向二级开发延伸;由资源开发形态向资本开发形态延伸;由单向开发向永久性开发延伸的“三个延伸”,获得土地效益的最大化、最佳化和永久化。
三、土地开发、耕种、国家划拨三者效益的对比
香坊农场土地开发不是短期行为,不是牺牲子孙后代的利益求得今天的发展,而是让子孙后代永远受益。例如2011年农场在龙凤路开工建设的装饰材料城。该项目采取合作开发模式,与合作方共同成立项目公司,以项目公司名义摘得该项目地块,农场出摘地资金,合作方负责其余项目开发资金,总投资1.2亿元。项目占地4.28万平方米,总建筑面积4.1万平方米,其中装饰材料城2.4万平方米,库房1.7万平方米。合同约定,开发完成后,合作方分配给农场25%房产,市场价值1.5亿,扣减农场发生的费用、税金等成本5700万,项目净收益9300万元;首期房屋租金收益至少200万,以后每年递增,并成为农场永久性的财源。假如不是合作开发,单纯土地征用,征地补偿收入2041万,比合作开发少收7000多万。另外,假如不合作开发,继续收取土地承包费,每年只有1.2万元,仅租金就差166倍。长江路两侧13个地块属于黄金地段,总占地面积137.82万平方米,总建筑面积470.81万平方米。农场对这些项目不是简单的分利,或者收取租金,而是按照协议立体分割商品房,可以分得住宅106万平方米,商服9万平方米,平均每亩土地二级开发净利润154万,与收取种植承包费的每亩200元相比,两者无法相提并论。
还是以牛场为例,比较不同经营方式的土地收益:目前承包种植经营效益:200元/亩/年;0.3元/㎡/年;征地补偿平米最高收益477元;土地一级开发平米效益1361元;二级合作开发平米效益942元;一、二级联动平米效益2300元。其中一、二级联动效益最大,是市政征地补偿收益的4.8倍,是目前承包种植经营7666年的收益之和。
四、后续产业的培育
香坊农场的土地开发,把土地开发获得的资金用于优势产业、可持续发展的产业培育,使农场换一种经营模式存在,由农场转型为产业集团。作为城郊农场,不仅土地的含金量高,发展二三产业也独具优势。哈尔滨管理局提出“融城兴业,跨越争先”。农场已经融入哈尔滨这座城市,关键是兴什么产业。融入这座城市,就要服务城市,发展服务性产业和高端服务业。据此确定了“六大产业”的发展战略,即以土地开发收储为核心打造房地产开发产业;以北大荒物流园区为根基打造工业物流产业;以旅游农业、观光农业、设施农业、绿色农业为代表打造创意农业产业;以北大荒生物科技为龙头打造食用菌产业;以供热中心、装饰材料城为框架打造三产服务业;以发展小额贷款、担保公司为入口打造金融产业。发展壮大起来的六大产业,计划年毛利润在1亿元左右,使小农场变为大产业集团。
一是培育发展房地产开发产业。农场正在进行的农垦新城建设,已经形成分期推进的22个开发区的结构布局,计划开发建筑总面积1500万平方米。目前,10个重点开发建设项目已经启动,开工建筑面积130万平方米,其中有4个项目已经竣工投入使用。之后长江路两侧10块地的开发,将会为农场带来以亿为单位的巨额收益。
二是培育发展工业物流产业。计划总投资41亿元,用5年时间建成规划占地面积148.98万平方米的北大荒工业物流园区。其中有4个功能区:新型高科技产业园区、仓储物流区、绿色食品加工区、对俄出口加工区。目前大生饲料厂、九三油脂已经落户区内。2011年先后有投资1100万元的众源种业、农场自建的工厂化生产食用菌厂、农场热力中心入驻北大荒工业物流园区。通过垦地共建,2011年12月农场与哈尔滨市对俄出口加工区管理办公室签订合作共建北大荒工业物流园区战略框架协议。协议规定,工业园区内企业(包括农场新建企业)的税收地方留成部分(不含政策返给企业的部分)香坊区政府与香坊实验农场实行5:5分成。因此,农场将随着工业物流园区的发展不断增加收入。
三是发展培育旅游产业。北大荒农业园是农场旅游的名片,也是农场的朝阳产业。2010年被评为国家AAAA级旅游景区,2011年荣获省内唯一一家国家级休闲农业与乡村旅游四星级企业、全国休闲农业与乡村旅游示范点称号,是农场重点打造的旅游景观。2011年实现旅游总收入3500万元,旅游人数超过17万元。本着可持续发展、突出特色、规模建设、打造精品、充实要素、完善功能的原则,2011年累计投资1241.6万元,建成连体温室并投入使用;完成AK战士场地改造工程;建成十字仿古长廊;完成了农业园内温室改造、绿化工程和菜艺园改造及景观制作工程。2012年继续投资200万元建儿童游乐场。投资25万元改造南国园木瓜区,引植杨桃、莲雾等南方水果增加看点;投资200万元仿照北京蓝天城建儿童体验项目;投资30万元建设五谷园。办好第三届“神农节”、“采摘节”,不断扩大旅游业的规模和影响。
四是培育发展食用菌产业。2011年总投资8000万元,新建日产5吨金针菇和日产各1吨珍稀食用菌蟹味菇、白玉菇工厂化生产项目,是东北三省首家最大的工厂化食用菌生产厂。金针菇厂于2011年11月份投产,蟹味菇、白玉菇在2012年6月份投产。待全部达产后,可年生产食用菌2500吨,实现年产值3000万元,年效益达到700万元。2012年,农场计划投资3.5亿元到北京密云分3年期建一个日产50吨金针菇工厂化生产厂,把食用菌产业拓展到首都北京。全部达产后,年利润6000万元。
五是培育发展供热中心社会化服务产业。计划总投资6.3亿元,三年建设完成的集中供热中心项目,位于红星街以南,香茗街以北,香福路以西,占地7.2万平方米,计划供热负荷800万平方米。2011年已完成投资8900万元,完成主管线管网铺设、锅炉8米以下主体工程和一台锅炉钢架建设部分。2011年完成投资1.2亿元,于10月20日正式供热。这个供热中心达到负荷供热面积之后,年盈利2000万元,只此一家企业,就可满足农场行政和社会方面的支出,还能解决上百人就业。
六是培育发展物流产业。依据地缘优势,开发建设南北两个物流基地。一个是在长江路以北,龙凤路东侧建设装饰材料城。第二是在滨绥铁路南北大荒工业物流园区低成本开发建设仓储用地,建成占地70万平方米的仓储物流中心。2012年哈尔滨鑫瑞德投资有限公司投资2.5亿元,在园区开工建设占地18万平方米的物流项目。农场按协议分得25%的仓库、门市自己经营,做到一劳永逸。
七是培育发展金融产业。2011年利用“吉时”小额贷款公司增资扩股的契机,增加投资1640万元,使参股份额占到这个公司的56.9%,资产收益率达到9%。2012年投资500万元参股由黑龙江省小贷协会发起成立的融资担保公司,资金收益率在15%左右。2012年计划再收购2-3家小贷公司,最终目标进军村镇银行。北大荒工业物流园区形成规模后,在物流园区建立电子商务结算中心,据业内人士讲,仅靠客户交易资金的流动,就是一项不菲的收益。
(黑龙江农垦总局九三管理局机关工委张光复、香坊农场宣传处马明远、农垦职业技术学院张德全供稿)